华润拿下超20万㎡体量轻资产商业；北京提出打造&

Malltowin商业与地产周报

2025.10.13-2025.10.19

1 每周趋势导读

趋势一：

品牌出海与国际化布局进入"双向奔赴"新阶段

中国品牌正在改写全球化叙事。橘朵JUDYDOLL同步开出国内第100家店与海外首店,泡泡玛特THE MONSTERS十周年巡展计划覆盖北京、东京、巴黎、纽约等全球城市,苹果CEO库克中国行首站即为Labubu庆生,这些信号表明中国新消费品牌已从"走出去"迈向"被认可"。与此同时,利物浦官方商店、NBA旗舰店、Rockfish Weatherwear等国际品牌加速在中国开设首店或区域首店,形成双向流动。

值得关注的是,这轮出海不再是简单的渠道铺设,而是文化输出与商业价值的深度绑定——当库克主动为潮玩IP站台,当海南离岛免税新增宠物用品、微型无人机等品类,本质上反映的是中国消费市场从"世界工厂"向"全球消费创新实验室"的身份转换。阿里+蚂蚁66亿设立香港总部,更是从战略层面锁定国际化基础设施。

趋势二:

存量时代的"汰弱留强"正在加速兑现

市场出清的速度远超预期。85度C全年预计关店超40家创五年最大调整,匹克实施最高50%降薪并向拒绝者停薪,极星汽车关闭中国最后一家直营店转向线上,西贝关闭汕头唯一门店,永旺梦乐城退出北京丰台——这些并非个案,而是系统性收缩信号。与此形成鲜明对比的是,永辉超市调改店客流增长超80%、进入稳定期门店盈利水平创五年新高,九毛九太二"5.0鲜活模式"餐厅将从106家提速至200家以上,武商自营美妆集合店开业十天客单破千。这揭示出残酷真相:当增量红利消失,模型效率成为唯一护城河。依依股份拟收购高爷家,本质是制造企业寻找品牌势能、新消费品牌回归产业逻辑的必然——资本退潮后,只有供应链+品牌力的组合拳才能穿越周期。

趋势三:

高端化与下沉化同步分化,中间地带加速塌陷

消费市场正在形成"哑铃型"结构。一端是南京德基广场推出年消费20万元门槛的会员专属厕所、宝王府在上海IFC开出第7家重奢门店、LVMH三季度精品零售增长7%、美丽田园12.5亿收购思妍丽——高净值客群的消费能力依然坚挺。另一端是美团快乐猴、盒马、京东争相布局"硬折扣"业态,永辉超市大规模调改聚焦性价比,小红书市集双11开门红48小时交易订单数增73%——下沉市场与极致效率模型在收割长尾需求。而夹在中间的传统业态则面临挤压:ZARA关闭表现欠佳门店同时在地标开大店,萨莉亚中国收入增至33亿但单店营业利润集体双位数下滑。CPI数据印证了这一分化:9月食品价格下降4.4%,但服务价格仍上涨0.6%——消费者在商品端极度理性,在体验端仍愿支付溢价。

趋势四:

商业地产从"造场"转向"造势",体验经济重构空间逻辑

购物中心的竞争已不在建筑本身。名创优品MINISO LAND重庆双首店单店IP产品占比超80%、SKU超6100款,海底捞首家亲子友好店月客流同比新增超千桌,M Stand开出"不止是咖啡"的Maison概念店售卖汉堡、鸡尾酒与宠周边,武汉新荣天街打造武汉首个菜市场主题市集——这些案例共同指向"去商品化"趋势。真正的护城河是场景创新能力:广州珠江新城马场地块规划嵌入"公园+、体育+"理念,龙口天街以"烟西时尚生活中心"定位引入60%首店品牌,华润拿下成都28万㎡文创坊定位高标准万象汇。值得警惕的是,当所有人都在谈体验时,同质化风险正在累积——北京提出打造"第二个三里屯"、前三季度新开首店超600家,但供给端的狂飙能否匹配需求端的审美迭代,仍需时间验证。

趋势五:

政策托底与市场自救形成合力,但结构性压力仍需正视

宏观数据传递出复杂信号。国庆假期服务消费相关行业日均销售收入增7.6%,华润置地前9月租金收入增12.5%,冰雪产业规模将突破万亿——消费韧性犹在。政策端持续加码:湖南发放1亿元消费券覆盖餐饮、加油等民生领域,海南11月起调整离岛免税政策扩大商品范围,浙江启动金秋购物节推出近500场促消费活动。但遇见小面营收增33.8%净利增95.8%仍需冲刺IPO融资,自然堂从A股转战港股、海澜之家启动H股发行,良品铺子终止控制权转让——企业层面的融资焦虑与战略摇摆暴露出现金流压力。更深层的矛盾在于:9月CPI同比下降0.3%、前9月平均下降0.1%,宏观通缩阴影下的微观繁荣能否持续?当宝龙地产拟转让宝龙商业32.4%股份、沈阳国瑞购物中心进入司法拍卖,存量博弈的终局或许才刚刚开始。

2 商业地产新闻要点

消费政策

11月起调整海南离岛免税政策，商品范围从45大类扩至47大类，增加宠物用品、微型无人机等，免税购物年龄从16岁调至18岁。

湖南发放1亿元消费券，10月至12月覆盖餐饮、加油、家政服务、美容美发四大民生领域，餐饮占比65%。

浙江启动2025金秋购物节，全省联动推出近500场促消费活动，公布30个省级特色商业街区培育名单。

宏观数据

9月CPI同比下降0.3%环比上涨0.1%，食品价格下降4.4%非食品价格上涨0.7%，前9月平均下降0.1%。

国庆假期全国服务消费相关行业日均销售收入同比增长7.6%，县域游乡村游热度攀升，假日经济拉动显著。

小红书市集双11开门红48小时下单人数增77%，交易订单数增73%，销售额破百万商品数量增155%。

企业动态

宝龙地产整体解决方案取得重大进展，拟转让宝龙商业32.4%股份，重组代价含4000万美元现金及股份转让。

万科管理层变动，辛杰因个人原因辞任董事长及非执行董事，黄力平接棒任新董事长至本届董事会届满。

寰聚商管正式进驻海南三亚，与三亚就"三亚蔚蓝动力运动休闲度假区"项目完成签约仪式在澳门举行。

华润置地前9月累计经常性收入约371.5亿元增7.7%，经营性不动产租金收入约241.6亿元增12.5%。

光大控股全国9座城市运营18个大融城商业项目，管理规模近300万平方米，国庆期间客流超755万人次销售额近2.5亿元。

项目开发及开业动态

武汉新荣天街10月17日开业，总建面15万平方米引入300+品牌，打造武汉首个菜市场主题市集"新荣菜市"含70+摊位。

武汉光谷万象天地正式封顶预计2026年下半年开业，采用"MALL+街区+公园"设计理念聚焦年轻客群引入大量华中首店。

SM厦门海沧城市广场10月24日开业，总投资超10亿元总建面约14万平方米，配备约915个停车位填补区域商业配套空缺。

张家港山姆会员店10月20日开业，一楼购物空间占地近2万平方米，二三楼及地面总计拥有超1000个停车位。

顺德山姆会员店主体建筑正式封顶预计2026年开业，配套24小时活力聚场顺控·漫华里总建面约11万平方米。

连州顺盈广场商业中心12月开业，建设进度接近85%，超40家品牌首次进入连州构筑全业态商业新矩阵。

海口国际免税城项目地块六开工，计划建设总建面约33.86万平方米，打造沉浸式商业街区构建"购物+体验+社交"场景。

龙口天街国庆前正式开业，项目体量14.9万平方米配备1800余停车位，入驻200余品牌首店占比高达60%。

昆明观云海商业广场招商率突破90%，超百家品牌签约入驻引进30+首进品牌含6家云南首店3家昆明首店。

深圳罗湖大中华茂业天地今年正式亮相，建面3.8万平方米距罗湖口岸5分钟步程，B1层直连地铁1号线及9号线。

无锡九里东韵生活广场10月18日开业，商业面积超2万平方米囊括80家品牌，餐饮教育娱乐配套齐全出租率100%。

广州南沙春隆海岛度假乐园10月16日开业，占地约50万平方米为南沙首个"港口+生态"综合文旅项目。

三亚HelloKitty度假酒店全国首家，总建面约11.19万平方米含499间客房，包含2栋高层2栋低层酒店楼及配套商业街。

义乌全球数贸中心正式开业运营，市场空间占地41万平方米共3700多商户，打造"世界超市"6.0版本朝数字化转型。

存量更新

北京鑫嘉汇购物中心10月16日正式挂牌，永旺梦乐城退出商业舞台，品牌换签率超95%定位"家庭欢聚场"。

北京太古坊全部八栋在建楼体实现结构封顶，总楼面逾86万平方米为2026年末起分阶段开业奠定基础，落成后颐堤港整体更名。

西安赛格电脑商城10月16日举行闭店仪式正式闭店，2000年开业走过25载春秋曾位列全国十强电脑专业商城。

北京提出打造"第二个三里屯"国际交往新场景，金盏中区结合第四使馆区建设布局国际组织集聚区完善国际教育医疗配套。

广州珠江新城马场地块控规调整方案公布，总建面73万平方米含高端商业创新产业未来社区等多元化功能。

轻资产

华润万象生活中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目，定位高标准万象汇租期15年，委托运营商业面积21.2万平方米。

湖北联投清能集团与龙湖集团联袂打造武汉新荣天街开业，商业规模15.2万平方米引入330品牌招商率突破98%。

投资融资

沈阳国瑞购物中心A馆及C馆10月17-18日在淘宝司法拍卖平台公开拍卖，A馆起拍价2.14亿元C馆1.5亿元。

华夏华润商业REIT扩募申请获证监会及深交所受理，基金扩募并新购入基础设施项目尚需通过多项审核程序。

华夏中海商业REIT提前结束募集并进行比例配售，因公众投资者认购规模超上限于10月13日提前结束募集。

纪惠集团6.2亿港元出售香港尖沙咀柯士甸广场全幢商厦，较4月意向价8.88亿港元低30%，账面利润1.7亿港元回报率37.8%。

阿里+蚂蚁共投9.25亿美元约66亿人民币，购置铜锣湾港岛一号中心共13层商业写字楼设立两家公司香港总部。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

橘朵JUDYDOLL国内第100家店广州天河城开业为门店7.0版本全国首发，海外首店同步登陆新加坡Bugis+购物中心。

ZARA将在上海淮海路再开超大型旗舰店，从最新效果图看将有五层零售空间，2026年上半年开业引入最新科技创新。

服装品牌PhiiB中国内地首店入驻青岛永旺东部店一楼，以"羊毛结构主义"为特色创立7年倡导"少而精"消费观念。

古法黄金品牌宝王府上海第二店在IFC国金中心围挡，预计2025年底开业将成全国第7家重奢门店。

LVMH集团三季度有机收入增1%至182.8亿欧元结束连续两季度下滑，香水化妆品增2%精品零售含丝芙兰增7%。

自然堂9月29日正式向港交所递交招股书，华泰国际与瑞银集团担任联席保荐人，2024年零售额计中国第三大国货化妆品集团。

海澜之家9月26日官宣启动H股发行，拟发行H股股票并在香港联交所主板挂牌上市加速全球化布局提升国际化品牌形象。

美丽田园以12.5亿元人民币对价战略收购上海思妍丽实业100%股权，交易完成后集团门店数量将达到734家。

良品铺子10月16日公告终止控制权转让，《股份转让协议》生效条件未全部成就于10月15日终止不影响公司持续经营。

匹克9月中旬实行阶梯式降薪最高降幅达50%，拒绝降薪员工收到《关于薪资停发的告知函》要求10月14日前提交反思检讨。

A.SOCIETY中国大陆首家精品店正式登陆上海前滩太古里，呈献全系列作品并限量发售与NEW ERA全新联名力作。

Rockfish Weatherwear中国大陆首家旗舰店在上海静安丰盛里开业，源自英国融合韩国前沿潮流深受中国年轻女性消费者青睐。

Natuzzi Editions纳图兹意迪森10月15日杭州亚奥万象天地店正式揭幕，携手华润万象生活为钱江世纪城献上生活美学客厅。

零售生活

名创优品MINISO LAND重庆双首店10月12日在解放碑与观音桥开业，单店IP产品占比超80%SKU超6100款汇聚众多热门IP。

快乐猴超市门头沟店10月24日开业为美团北方首店，落地门头沟商投广场面积约1000平方米为美团两月内第5家店。

永辉超市调改店客流平均增长超80%，历经526天200多万平方米调改，进入稳定期门店盈利水平超60%超过去五年最高值。

85度C关闭杭州上海南京等多地门店，预计全年关店数超40家创近五年最大调整，在营门店659家其中大陆约440家。

武商集团旗下自营美妆集合店JIANG TUN BEAUTY在武商城市奥莱1楼C馆亮相，聚焦高端化妆品国货精品与洗护品类开业十天客单数突破1000单。

豫园股份旗下东方草本智慧养肤品牌WEI蔚蓝之美中国首家品牌店，10月11日入驻人民广场来福士广场标志品牌战略布局深化。

帅克宠物完成过亿元人民币融资，源禾资本联合山东省土地发展集团完成对山东帅克宠物用品股份有限公司投资。

Rowen完成1500万元人民币天使轮融资，品牌专注为宠物猫提供相关产品以猫服装起家逐步扩展至猫砂猫粮猫屋等领域。

依依股份10月13日公告筹划发行股份及支付现金购买资产，交易标的为杭州高爷家有好多猫宠物食品有限责任公司。

餐饮

遇见小面更新港股IPO招股书，2025年上半年营收7.03亿元增33.8%净利4183.4万元增95.8%，距登陆港交所仅一步之遥。

萨莉亚中国年收入增至33亿元，2024/25财年期内营收709.61亿日元增6.3%，全财年中国大陆净增82家店从415家增至497家。

九毛九集团公告三季度太二同店日均销售额同比降幅持续收窄，太二"5.0鲜活模式"餐厅已落地106家预计年底将提升至200家以上。

霸王茶姬香港将军澳新都城二期新店10月14日进入试营业，为品牌入港一年内第8家分店后续进驻将军澳PopCorn及铜锣湾Fashion Walk。

木屋烧烤将进驻香港铜锣湾开店月租约20万港元，门店建面约2690方呎约等于250平方米意在把握冬季烧烤旺季。

西贝汕头唯一门店万象城店因门店发展规划调整，10月18日营业结束后正式闭店持有代金券顾客建议闭店前到店使用。

海底捞全国首家亲子友好店7月底在深圳南山区方大城开设，营业首月对比去年同期客流增加超千桌周末亲子家庭到店比例达50%。

M Stand在上海开出首家Maison by M Stand概念店配文"不止是咖啡"，售卖手作汉堡薯条炸物限定鸡尾酒及各式人宠周边。

休闲娱乐及其他

THE MONSTERS十周年全球巡展首站10月在上海洛克·外滩源启幕持续至11月8日，全面回顾2015年诞生以来十年发展历程。

澳门金沙中国首家NBA旗舰店10月11日于澳门伦敦人正式启幕，900平方米沉浸式篮球殿堂为球迷带来零售与互动体验。

极星汽车Polestar10月13日关闭中国最后一家直营门店位于上海前滩L+Plaza，战略性调整在华业务模式主要依托线上渠道销售。

新开首店

利物浦官方商店广东首店10月12日登陆深圳K11 ECOAST南馆L1层，与中国体育IP用品公司聚星动力联手打造延续全球旗舰店设计风格。

豫园股份旗下东方草本智慧养肤品牌WEI蔚蓝之美中国首家品牌店，10月11日正式入驻人民广场来福士广场创新零售空间。

国际潮流眼镜品牌A.SOCIETY中国大陆首家精品店正式登陆上海前滩太古里，以先锋美学为核兼具东方与全球视角。

Rockfish Weatherwear中国大陆首家旗舰店10月12日在上海静安丰盛里开业，凭借芭蕾舞风单鞋火出圈源自英国时尚潮流功能品牌。

服装品牌PhiiB中国内地首店在青岛永旺东部店一楼开启，以"羊毛结构主义"为特色创立7年倡导"少而精"消费观念。

品牌投资及出海

橘朵JUDYDOLL首家海外线下专卖店在新加坡Bugis+购物中心同步启幕，10月底将在新加坡乌节路Wisma Atria购物中心开出第二家店。

THE MONSTERS十周年巡展未来陆续登陆北京台北香港东京巴黎纽约等多个城市，由泡泡玛特与How2work联合策划。

阿里巴巴和蚂蚁集团共同投资9.25亿美元约66亿人民币设立香港总部，以此为契机立足香港进一步拓展国际业务面向全球发展。